住宅ローンの仕組みと金利の種類って?

家づくりナビ2014冬号より転載

住宅ローンの返済方法は「元利均等返済」「元金均等返済」住宅ローンの利息の計算方法を知っておこう

住宅ローンで大切な3つの基礎知識

 たくさんある住宅ローンの中から、「ベストな住宅ローンを選びたい」と思うならば、住宅ローンに関する最低限の基礎知識は必要です。基礎知識として必要なのは、①金利の種類とその特徴、②住宅ローンの種類とその特徴、そして③住宅ローン選びのポイントです。

『金利』って何?

 住宅ローンを考えるときに、最初に考えなくてはいけないのが、ローン金利です。そもそも金利ってどういうものなのでしょうか。  「お金を借りたら、借りた金額だけ返せばいい」とはなりません。必ず一定の利息、つまりお金の使用料を足して支払わなければならないのです。この借りたお金を「元金」と言いますが、元金に対して支払う利息の1年あたりの割合が「金利」です。つまり住宅ローンの「返済額」は、元金と利息の合計金額です。

『元金均等返済』と『元利均等返済』の2種類がある

 最初に住宅ローンの元金と利息の返済方法、利息の計算方法について知っておきましょう。返済方法には、「元金均等返済」「元利均等返済」の2種類があります。

 それぞれの返済方法で、2160万円の借入(元金)に対して、金利2.4%、返済期間30年の住宅ローンを組む場合を考えてみましょう。

毎月の返済額が減少していく『元金均等返済』

 元金均等返済では、毎月返済する元金は均等なので【2160万円÷30年÷12(カ月)=6万円】です。  では、毎月の利息はどのように計算されるかというと、金利2.4%は1年あたりの金利ですから、2.4%を12で割った0.2%が月利になります。1回目の元金2160万円に対する利息は【2160万円×0.2%=4万3200円】。つまり、1回目の返済額(元金と利息の合計)は、【元金6万円+利息分4万3200円=10万3200 円】となります。  続いて、2回目の返済額はどうなるのでしょうか。元金6万円は変わりませんが、2回目の利息は、最初の元金2160万円から1回目に返済した元金6万円を差し引いた2154万円に対する利息になるので【2154万円×0.2%=4万3080円】。つまり、2回目の返済額は、【元金6万円+利息分4万3080円=10万3080円】となります。

 このように、元金均等返済は、毎月の元金は一定で、それに対する毎月の利息が減少していくので、返済額も減少していくというわけです。

元金均等返済

毎月の返済額が一定の『元利均等返済』

 一方、元利均等返済は毎月の返済額が一定です。元金2160万円、金利2.4%、返済期間30年の毎月の返済額を計算すると、毎月の返済額は8万4227円で確定されます。この金額は、元金均等返済の1回目より約1万9千円少ない返済額です。  では、返済額8万4227円に対する1回目の元金と利息は、それぞれいくらになるのでしょう。利息の計算は元金均等返済と同様に【2160万円×0.2%=4万3200円】です。つまり、1回目の元金は、返済額の8万4227円から利息の4万3200円を差し引いた4万1027円となります。  それでは、2回目の元金と利息はどうなるのでしょう。返済額は2回目も8万4227円です。利息は、2160万円から1回目の元金4万1027円を差し引いた【2155万8973円×0.2%=4万3118円】ですから、2回目の元金は、返済額8万4227円から利息4万3118円を差し引いた4万1109円となります。  元利均等返済は、このように毎月計算されていくため、毎月の返済額は一定で、毎月返済する利息は少しずつ減り、毎月返済する元金は少しずつ増えていくというわけです。

元利均等返済

『元金均等返済』と『元利均等返済』、どちらがオトク?

 このように、住宅ローンには、2つの返済方法があるわけですが、借入金額が大きい住宅ローンでは、初回の返済額が大きい元金均等返済ではなく元利均等返済が一般的です。しかし、元金均等返済と元利均等返済で比較すると元金均等返済の方が総返済額が少なくなるので、その分オトクになります。借入金額が大きくなければ元金均等返済を検討すると良いでしょう。

家づくりナビ2014冬号より転載
※この記事は2014/9/20時点の内容です。現在の法律や数値と異なる場合がございます。

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